Text: Kjell-Arne Larsson
På Västra Sicklaön i Saltsjö-Järla ligger Birkaområdet, vars historia sträcker sig tillbaka till sekelskiftet 1800/1900. Här växte Järla Sjös industri fram och skapade behov av arbetarbostäder, vilket lade grunden för den tidigaste bebyggelsen.
När avtalet om tunnelbanans utbyggnad till Nacka slöts stod det klart att tre nya stationer skulle tillkomma, varav en i Järla vid Birkaområdet. Beskedet väckte frågan om ny kollektivtrafiknära bebyggelse och möjligheten att stärka stråken genom området. Samtidigt behövde hänsyn tas till områdets natur- och kulturmiljövärden.
Programförslaget, som befinner sig i samrådsskede, omfattar cirka 900 bostäder, ett vård- och omsorgsboende samt två förskolor. Ambitionen är att bevara och vidareutveckla områdets befintliga värden, bland annat den kulturhistoriskt värdefulla villabebyggelsen från sekelskiftet. Förutom att leva upp till kommunens hålbarhetsmål bedriver byggherren ROEP Holding – ett joint venture mellan RO Properties och Urban Partners (tidigare Nrep) – ett strategiskt hållbarhetsarbete som omfattar samtliga 17 globala mål i Agenda 2030 – något som få, om ens någon, svensk fastighetsutvecklare tidigare gjort.
Ett område med tydlig karaktär – och stora utmaningar
Vägen mot ett genomförbart förslag har varit lång. Under de snart tio år som gått sedan tunnelbaneavtalet skrevs har två tidigare byggherrar försökt driva projektet vidare utan att nå samråd. I ett sista försök vände sig villaägarna till RO Properties och Urban Partners.
Birkaområdet kännetecknas av dramatisk topografi med bergknallar som Birkaberget, tallskog och lummiga ekbackar. Bebyggelsen består av en- och flerfamiljsbyggnader från flera tidsepoker.
– Bakgrunden till att vi började se möjligheter att utveckla området var förstås den kommande utbyggnaden av tunnelbanan och station Järla, som lokaliseras till södra kanten av Birkakvarteren, berättar Peter Barnholdt, projektutvecklare hos RO Properties; ett fastighetsbolag som alltså samarbetar med Urban Partners.
– Det var fantastiskt inspirerande att få kontakt med Urban Partners som visat sig prestera bra och konkreta resultat när det gäller hållbarhet, fortsätter Peter Barnholdt.
Läget mellan Sickla köpkvarter och Nacka Forum, med närhet till skolor och idrottsanläggningar på Järlahöjden, gör området ytterst attraktivt. Med tunnelbanestation Järla kommer restiden till T-centralen att bli 10 minuter. Här finns dessutom Saltsjöbanan och buss till Stockholm och övriga Nacka.
Noggrann analys av natur, kultur och struktur
En omfattande platsanalys har utförts. Birkakvarteren har inventerats både på kulturhistoria och naturvärden. Arealen natur- och parkmark är 36000 kvadratmeter och 31000 av dessa bevaras, liksom ekologiska spridningskorridorer. Värdefulla träd har kartlagts och delats upp i bevarandeklasser. Även djurlivet har inventerats. Förutom att Birkakvarteren har värdefull natur finns fina områden i närheten, exempelvis i form av Ryssbergens naturreservat och Svindersviken i norr, samt Järlasjön och Kyrkviken i söder.
Det fina med bostadsutvecklingsprojektet är att även bebyggelse- och kulturvärden kommer att bevaras i hög utsträckning.
– Birka är ett av Nackas äldsta och mest charmiga områden, och här formar vi en stadsdel som binder ihop Nackas historia med framtiden, säger Armin Bajramovic, projektutvecklare hos Urban Partners.
I området finns 27 byggnader. Fem av dem är särskilt värdefulla. Alla dessa bevaras, en av dem planeras att flyttas. Villa Samsiö, byggd 1909, ligger centralt belägen och kommer att göras till en plats som är öppen för kultur och gemenskap – viktigt för den sociala hållbarheten. Den historiska gatustrukturen med Birkavägen, Järneksvägen och tre mindre vägar bevaras, medan en ny gågata tillkommer. Den nya bebyggelsen anpassas varsamt till villor, träd och naturmark, för att åstadkomma en miljö med trädgårdskaraktär. Topografin bevaras och nyttiggörs, bland annat så till vida att flera parkeringsgarage placeras i suterräng; ett led i att minimera behov av sprängning.
Mycket brett grepp på hållbarhetsfrågorna
Det som tidigare nämnts är bara lite ”skummande på ytan” när det gäller hållbarhetsarbetet. RO Properties och Urban Partners har nämligen mycket breda perspektiv på hållbarhet och extremt höga målsättningar. Bostadshusen ska certifieras enligt Svanens miljökrav. Och givetvis kommer EU:s Taxonomi för nyproduktion av byggnader att följas. När det gäller klimatarbetet tillämpas Science Based Targets initiative, för att bidra till att klara Parisavtalets klimatmål. Klimatet är också ett av målen i FN:s Agenda 2030. Och faktum här är att RO Properties och Urban Partners arbetar med alla 17 mål i Agenda 2030, vilket är en överraskande stark ambition. En preliminär sammanräkning visar att inom projektet Birkakvarteren finns över 100 aktiviteter som i olika grad bidrar till att stödja de 17 målen, exempelvis mötesplatser som kulturhus, marknad och pedagogiska lekstråk. Inspiration har hämtats från projekt UN17 Village i Köpenhamn, ett projekt som Urban Partners stått bakom. Där visades att det är möjligt att arbeta med samtliga mål.
– Även den sociala hållbarheten finns givetvis med, något som annars kan saknas i stadsdelsprojekt, fortsätter Armin Bajramovic. För Birkakvarteren lägger vi stor tyngd på sociala frågor.
– Jag tror inte någon i vår bransch i Sverige har arbetat med alla 17 mål i Agenda 2030. Vi är inte rädda för utmaningar, att ta fasta på alla mål väcker massor av intressanta och inspirerande frågor i tidigt skede i vårt stadsdelsprojekt, säger Peter Barnholdt.
Brett förankringsarbete och öppen dialog
Nacka kommun har i samarbete med fastighetsutvecklarna och Nyréns arkitektkontor tagit fram ett planprogram som, när detta skrivs, är ute på samråd (detaljplan blir nästa steg). Bland annat visar detta planprogram på möjligheterna att väva samman kommunens och projektets hållbarhetsambitioner.
Fastighetsutvecklarna har i sina förberedande studier och planeringsarbete arrangerat workshops med politiska partier, närboende, intervjuer med villaägare och organisationer som PRO, Järlahusets Vänner, Naturskyddsföreningen, Nacka Hembygdsförening, totalt ett 20-tal föreningar.
– Inte minst mötena med alla politiska partier i Nacka kommun var mycket insiktsgivande och har bidragit till en bättre helhet, menar Peter Barnholdt. Det finns många grupper av intressenter när en stadsdel ska utformas, och dialogerna med dem är viktig.
Under tiden samrådet pågår och även framöver, fortsätter RO Properties och Urban Partners sitt arbete med att involvera intressenter. Allt planarbete sker mycket öppet och transparent för att underlätta att idéer bollas mellan parter. Detta arbetssätt stöder också ambitionen att dela med sig och inspirera andra i fastighetsbranschen.
Fakta
I dag:
27 villor och 1 flerfamiljshus
5 kulturhistoriskt särskilt värdefulla villor
5 kulturhistoriskt värdefulla villor
36000 kvm natur- och parkmark
Programförslaget:
Ca 900 tillkommande bostäder i flerfamiljshus
5 bevarade kulturhistoriskt särskilt värdefulla villor varav 1 flyttas inom Birkakvarteren
6 villor på fastigheter med möjlighet till utveckling av nya bostäder på initiativ av fastighetsägaren
1 vård- och omsorgsboende
2 förskolor
31000 kvm natur- och parkmark
